LOTTE CENTER HANOIの3ベッドルーム(VIPルーム）のリビング
ハノイの田口です。
さて、LOTTE CENTER HANOIを今回はご紹介します。
冒頭の写真は、LOTTE CENTER HANOIのVIPルームのリビングルームです。
モデルルームも揃えて、今も契約受付中です。
一応公表されているGrand Openは今年の9月2日。
もう2ヶ月は切っています。
建物の外側は結構早く立ち上がりましたが、内部造作はまさに突貫工事の真っ最中です。
「LOTTE CENTER HANOI」の物件一覧でも詳しくご紹介しましたが、念の為にこちらでもタイプ別の家賃額と、その家賃に含まれるサービスの内容を以下にご説明しておきます。
【2014年7月時点(当社提示価格)】
- １ベッドルーム（全77部屋；64㎡～104㎡）：3.190ドル～4.180ドル
- 2ベッドルーム（全114部屋；90㎡～131㎡）：3.850ドル～4.950ドル
- 3ベッドルーム（全32部屋；135㎡～144㎡）：4.290ドル～4.840ドル
- 3ベッドVIPルーム（全31部屋；147㎡～152㎡）：6.490ドル
- 4ベッドルーム（全4部屋；166㎡～180㎡）：7.700ドル
上記家賃に含まれるサービスは以下の通りです。
- 税金
- 管理費用（共用施設の利用料）
- 朝食サービス（15～20食分の朝食クーポンの支給）
- ハウスキーピングサービス（週6日の掃除；洗濯は含まれません。お皿洗いは単身者のみ）
- タオル（バスタオル、ハンディタオル）の交換（週6日）
- 電気代（室内面積×1ドル；例えば131㎡なら131ドル／月）
- 7階共用施設の利用料
- インターネット使用料（WIFI）
- Cable TV視聴料
- 日本番組視聴料（NHKプレミアム）
- 水道料金
インクルードサービスとすれば、朝食から電気代と結構手厚く、充実していますね。
LOTTE CENTER HANOIの全容
続いて「LOTTE CENTER HANOI」の建物フロア構成図面です。
LOTTE CENTER HANOIのフロア説明図（管理会社よりいただいた資料より抜粋）
建物は65階建て。
地下は駐車場が5フロアあり、駐車料金はちなみに月極110ドルです。
あと地上のフロアは、
- 1階～6階：LOTTE Department Store（ショッピングモール）
- 7階：共用施設（アメニティスペース）
・フィットネスジム
・ゴルフ練習場
・サウナ、ジャグジースペース
・スイミングプール
・バスケットボール場
・BBQ(グリルスペース） - 8階～31階：オフィススペース
- 33階～64階
【左側】：サービスアパート（全258室）
【右側】：LOTTE Hotel（全318室） - 65階：展望スペース
- 最上階：アミューズメントスペース
職住近接の上に「食」にも近い。
ショッピングモールはもちろん、おそらくフードコートのようなエリアもできてくると思います。
日本大使館にも近く、Kim Maの人の流れを大きく変えてしまう可能性を秘めた大型複合施設です。
ショッピングモールだけでも先に出来て欲しいですね。
まだ工事中ですが2014年9月Grand Openを目指しています
メインエントランスが完成していないので、結構雑踏状態です
館内は急ピッチで工事が進んでいます。
工事中の館内
9月Grand Openに向けて工事は進んでいます。
中の工事現場を冷静に見て、どうだろう。
9月2日のGrand Openには非常に厳しい感じがしました。
工事中ですが、順次オフィススペースとサービスアパート住戸の契約を募集されているようですが、まだ共用施設の全容が現れてこないのと、ベトナム特有の
「本当に期限通りできるの？」
という不安が合わさり、思うように契約が進んでいないようです。
まあ、この感じだといくらKim Maの一等地だからと言っても、苦戦するかなというのが正直な実感です。
いくら「青田契約」を目指すと言えども、有る程度形が整わないと生活しているイメージが湧きにくいからですね。
完成より先駈けて皆様にはビルの7階に完成予定の共有施設の全貌を、LOTTE側の営業担当者からいただいた資料を利用してご紹介しておきますね。
７階共用スペースのレイアウト図（管理会社よりいただいた資料より抜粋）
一通りの施設は揃っていますね。
部外者もフィットネスジムやスイミングプールを使えるのでしょうか。
まだ、その辺は未知数です。
写真でみる限り約2.000㎡強のフロア面積ですので、結構ゆったりと利用していただけるんじゃないかと思います。
標準的なリビングの仕様
ものすごい粉塵とペンキの匂いをかいくぐりながら、アパート側の担当者にモデルルームを案内してもらいました。
今現在、モデルとして準備されている部屋は、
- １ベッドルーム（77㎡）
- 2ベッドルーム（120㎡）
- 3ベッドルーム（144㎡）
- 3ベッドVIPルーム（154㎡）
この4タイプでした。
ベランダはありません。
西部にあるCalidasも同じ構造です。
これは韓国が建てる高層ビルに共通する仕様なのでしょうか。
Calidasと同じくベランダに通じるサッシがまずありません。
室内全ての「窓は開閉できません」。
窓は全て「はめ殺し」です。
これは皆様にとってどう感じられるでしょうか。
朝起きて、
「外気温がどれくらいだろう」
が肌で実感できないと言う不便さがあるということです。
ただ、部屋の換気システムは働いているようです。
しかし・・・なによりも家賃高いですね。
77㎡の１ベッドルームが3.000ドルを超えてくるというのはいかがなものでしょうか。
これでは、「借り控え」がおきても仕方が無いかと思います。
実際私の周りのお客様も、
「しばらく様子を見る」
と言われる方が多いです。
借り手が付かなければ、自然家賃を下げざるを得なくなることくらい皆さん分かっています。
しかし、積極的に契約の意志を示さないと、「特別価格」の提示も受けられないこともまた事実です。
気がつけば、良い部屋が契約済みで手に入らなかった・・・となるケースもあります。
気になるようでしたら、まずは当社までご一報ください。
内覧にお金はかかりません。
是非、見て確認してください。
ということで、私が現地で見て撮影してきたモデルルームの映像をまずはご確認ください。
いかがでしょうか。
最後の3ベッドVIPルームの説明動画内で、
「スクールバス、ショッピングバスも提供してくれます」
と申し上げていますが、これは未だはっきりとしていません。
おそらくある程度の居住者が増えてきて、採算が合うようになってくれば、サービスとして打ち出せると思います。
どこの新築サービスアパートも同じようなモンです。
赤字垂れ流してのシャトルバスサービスなどあり得ません。
では、最後にLOTTE CENTER HANOIと競合するであろう他の近隣のサービスアパートをピックアップしておきます。
上に貼り付けました地図の紫色のピンが「LOTTE CENTER HANOI」です。
- 最近日本人入居率ほぼ安定している「The Lancaster Hanoi」
- 築浅でグレードの高い「CANDEO HOTELS HANOI」
- 昔からぶれずに人気をキープしている「Somerset West Lake」
- グレードの割に安さで人気の「Hoa Binh Green」
「LOTTE CENTER HANOI」の家賃額をみていると、どう考えても単身者向けでは無く家族帯同者の予算に近づいた設定になっています。
単純にファミリー層向けに3ベッドルームで比較をしてみると、
- LOTTE CENTER HANOI：135㎡～144㎡で4.290ドル～4.840ドル
- The Lancaster Hanoi（ランカスターハノイ）：110㎡～142㎡で2.800ドル～3.600ドル
- Somerset Westlake：92㎡で3.500ドル～3.700ドル
- Hoa Binh Green（ホアビングリーン）：105㎡～124㎡で2.750ドル～3.100ドル
もちろん部屋の広さはLOTTE CENTER HANOIが一番ゆったりとしています。
敷地内に揃うショッピングセンターの充実度も比較中、やはりダントツだと思います。
しかし・・・赴任者の予算はそう高いものではありません。
また単身赴任者の予算が3.000ドルを超える企業もそう多くはありません。
4.000ドル超えであれば、単身者もご家族帯同者も、タイ湖の東岸エリアに向かう傾向が強いと思います。
この高額家賃で、しかも単身者が集中するKim Maエリアの中で、全室258件の契約を埋めるには、かなり斬新な発想が必要かと思います。
最近我々は「Hoa Binh Green」をお客様にご紹介しておりません。
その理由は、続けて複数のお客様に対し、デポジットの返却が遅れたからです。
その理由は、とても理解に苦しむ内容でしたので、当社がお客様に立て替えて先にデポジットをお支払し、Hoa Binh Greenに対し何度も強く返金を訴えましたが、その際の対応を見て、二度とお客様にご案内はしないと決めさせて頂きました。
ベトナムのオペレーションが全く噛み合っていない典型です。
お気を付け下さい。
ハノイTopクラスの稼働率を誇り、タイ湖東岸の代表的なサービスアパート（５つ星ホテルでもあります）、Fraser Suitesの家賃をご紹介しますと、
- 2ベッドルーム（105㎡）：4.000ドル
- 3ベッドルーム Deluxe（125㎡）：4.300ドル
- 3ベッドルーム Executive（156㎡）：4.800ドル
良い値段ですが、上記の家賃に含まれるFraser Suitesのサービスは、
- 税金
- 管理費
- ハウスキーピング料（日曜祝日を除いて毎日の室内清掃、毎日のリネン交換、ベッドシ
ーツ・枕カバー、布団カバーの交換は週2日※洗濯は付きません） - コンチネンタルビュッフェスタイルの朝食（日曜日・祝日以外毎日）
- インターネット（Wifi）使用料
- ガス使用料（セントラル供給の為、常にお湯が出ます）
- 電気料金（1ドル／㎡：125㎡であれば、125ドル分が家賃にインクルードされます）
- 日本チャンネル（NHK プレミアム）視聴料
- フィットネスジム使用料（24時間オープン）
- プール、スチームサウナ使用料
- フロント、コンシェルジュ、メンテナンス及びセキュリティーの24時間対応サービス
- ビジネス地区およびショッピング地区への無料シャトルバスサービス
既にサービスは完成の域に達していると思います。
何より高級バジェットの赴任者の厳しいクレーム（特に奥様）を吸収し、対応し、それで日本人入居率を常に50%以上キープし続けてきた実績に優る「安心感」はありません。
タイ湖東岸のFraser Suitesと比較して、同等レベルの家賃設定です。
エリアは違いますが、果たしてどうでしょう。
Fraser Suitesに勝てるでしょうか。
新しいサービスアパート、しかもまだまだ未知数な「韓国系サービス」に4.000ドル以上支払う日本人がどれくらいいるでしょうか。
「Kim Maエリアに住む意味のある方」
例えば日本大使館にお勤めの方々や、Kim Maのオフィス街にお勤めの方々。
これらの方が検討の対象になってくるかと思います。
しかし、日本人赴任者の約半分はメーカーの方々かと。
郊外の工業団地へ皆さんで通勤される方が多いですね。
Kim Maから出発しなくても、もっと便利な西部の外周道路沿いや、東部のHoan Kiem（ホアンキエム）やHai Ba Trung（ハイバーチュン）、タイ湖東岸あたりから出られる方が交通の便は良いはずです。
そんなメーカーの単身者様がたくさんお住まいになっている街が「Kim Maエリア」なんです。
一般的に単身者に対する予算は、2.000ドル位までに設定される企業様が多いですね。
予算が合わない…
書けば書くほど「LOTTE CENTER HANOI」に辛口なコメントしか出て来ないですね（笑）。
でも、完成前の工事中の建物に対する批判的な意見など、言うは易しです。
完成し、家賃の見直しも実施され、投資会社が一気に勝負をかけて来た時、どうなるか。
同じ韓国系のCalidas Landmark72も、最初はプロモーション価格で家賃を下げ、スタートダッシュしました。
韓国の投資会社幹部が、あまり芳しく無い今の契約状況をどう判断し、どういう手を打ってくるか、です。
これから私も何人ものお客様をご案内しながら、どういうご紹介の仕方をすれば良いのか、頭を整理して行きたいと思います。
新たな動きが出れば、このサイトでお知らせして行きます。
内覧のお問い合わせお待ちしております。
