ベトナムハノイの「賃貸借契約の途中解約」について

DAEWOOホテル前のKim Ma通り

「ベトナムでの賃貸借契約期間って、最短で何ヶ月から大丈夫でしょうか?」

初めて赴任される方から、よくこのようなご質問をいただきます。
答えとしては、

「サービスアパートなら1ヶ月からでも受付ていますよ」

とお答えしています。
1年未満だと契約できないのでは・・・と心配される方も多いのですが、短期ステイも受け付けているのがサービスアパートです。

そうです、サービスアパートならたとえ短期(1ヶ月や2ヶ月)ステイでも空き部屋を極力作りたく無いので、積極的に未契約住戸にお客様を入れていこうとします。
このあたりは日本のホテルと全く同じ考えです。
逆に2年を超える長期契約は、物価上昇率の高いベトナムでは契約金額をFIXされたくないので、アパート(オーナー)側は敬遠します。

ただ、サービスアパートではない、ベトナム人の個人オーナーが賃貸に出しているローカルアパート(コンドミニアムも含みます)については、オーナーさんは1年以上の契約を望まれるケースが多いです。
というか、短期契約は大体嫌われますし、内覧の順番に関係なく1年以上の長い契約希望者を選ぶケースが大半です。
小刻みに賃借人が変わると、オーナーにとって手間な些事がたくさん出て来ます。
短期ステイのお客様のために、面倒な公安への登録手続きや納税、賄賂の支払いなどをなるべく避けたいと考えるためです。

基本的に、ローカルアパートの個人オーナーは、自分自身の手取り家賃収入しか興味はありません。
賃借人であるお客様のために、自身の家賃収入を削ってまで手続きを進めたりサービスを提供しようなどと考えるオーナーは・・・あまりいません。

さて、このように賃借人(お客様)に対する「サービス」の考え方が、根本的に違う「サービスアパート」と「ローカルアパート」との間で賃貸借契約を取り結ぶ場合、双方の契約書に共通して謳われる大切な項目がたくさんあります。
今回のテーマである「賃貸借契約の途中解約」の条文はその重要項目の一つです。

ここで言う「ローカルアパート(コンドミニアム)」で有名なアパートは、

この3アパートです。
これらは人気のあるコンドミニアムですが、一部サービスアパートを含むSky City Towersを除けば、全て個人オーナー所有のローカルアパートを賃貸することとなります。

では、その「途中解約」についてです。

まず、サービスアパートや上記でご紹介したようなローカルアパートを契約した後、何らかの事情で途中解約をしなければならなくなった場合、契約上どういう取り決めになっているか・・・です。

  • 急な帰任命令が下りて、日本へ帰国しなければならなくなる
  • ホーチミンや他の第三国への転勤命令が降りて異動しなければならなくなる

こんな場合ですね。
ベトナムハノイでの賃貸借契約の「契約途中の解約」に対する基本スタンスは、

1ヶ月前までに告知をし、かつ1ヶ月分のペナルティを支払えば解約することができる

です。
ただ、これは各アパートによっていろんなパターンが有り、全て同じではありません。

「3ヶ月前までに告知をし、かつ転勤辞令の提示をアパート側にすればペナルティ無しで途中退去できる」

というアパートもあります。

原則「1ヶ月前Noticeで家賃の1ヶ月分のペナルティを払う」のが途中解約の基本的な考え方だということです。
よく、

「途中解約をすれば、保証金(デポジット)が帰ってこない・・・と考えれば良いの?」

と言われる方もいますが、たまたまデポジットが家賃の1ヶ月分と同額であるケースが多い為に、相殺で戻らないと解釈されるのですが、意味は同じです。

「ペナルティを払わないといけないって・・・ハノイは厳しいね」

他の東南アジアから赴任される方からはよく言われるのですが、ここベトナムハノイの流儀なので、いかんともしがたいのが現状です。
しかし、なぜ1ヶ月分のペナルティを払わなければならないのか・・・ですが、これは大体察しが付くかと思います。

アパート(オーナー)側とすれば、もし1年契約をした場合、1年間の家賃収入を事前に見込めたわけです。
また、1年間の契約ですので短期契約よりも月単価は安く設定しているわけですね。
それが急に途中解約となると、予定が狂います。

また、新たな入居者を募集するのに経費も掛かります。
長期契約の安い家賃単価で短期契約をしたことになりますので、アパート(オーナー)側とすれば当初の予定収益が減ることになり、ペナルティを要求する流れとなります。
本来は1年契約を取り交わしたのですから、

「途中解約するなら残りの日数分を一括で支払って出てください」

と言われても道理は通っている訳ですから、払わなければなりません。
途中解約理由が、

「もっと条件の良いアパートが見つかったから移りたい」

といった借り手の勝手な都合となると・・・
1年契約をした賃貸人であるアパート(オーナー)側はたまったものではありませんね。
勝手な途中解約を気軽に持ち出せなくするために、ペナルティを設定しているとも言えます。

逆に途中解約はアパート(オーナー)側からもできます。

サービスアパート側から途中解約を持ち出されることは、

  • 借り手側の契約違反が甚だしい場合
  • 全体的な改築工事が入る場合

という例外を除いてまず・・・考えられません。
しかし個人オーナーの場合、十分にその可能性はあります。

  • 親類が急遽ハノイに来ることになり、住む家がないので明け渡して欲しい
  • 今住んでもらっているアパートの買い手が付いたので、明け渡して欲しい(いわゆるオーナーチェンジですね)
  • 別に新居で住んでいたオーナー夫婦が突如離婚し、旦那さんの住む家が無いので・・・明け渡して欲しい

これは全て実際にあった話です。
この場合、オーナー都合の途中解約依頼ですので、1ヶ月前告知の後、預かった保証金(デポジット)をお客様に返すと同時に、家賃の1ヶ月分のペナルティを支払えば途中解約が可能となります。
「1ヶ月前」というのは余りに性急過ぎるので、「2ヶ月」もしくは「3ヶ月前」告知を契約書に盛り込んで欲しいと希望するオーナーもいます。

言い方を変えれば、お互い「家賃1ヶ月分のペナルティを払えば、途中解約の権利を得ることができる」・・・とも言えます。

終わりの無い契約はありません。
しかし、当初お互い約束した契約期間を破る「途中解約」が発生するケースは、我々赴任者側にはよく起こり勝ちです。
転勤が多い企業様、途中で赴任先が変わる可能性の高い方は、先ずアパートを決めていただく際に「途中解約」の条項をしっかりと確認してください。
どんなアパートとの契約でも、必ず「途中解約」の項目は謳われています。

以上、よく聞かれるご質問の中から、「賃貸借契約の途中解約」についてのお話でした。
ご参考にしていただければ幸いです。

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田口 庸生

田口 庸生 の紹介

初めまして、「ハノイリビング」営業担当の田口(たぐち)です。 日本より初めてベトナムのハノイに着任された日本の皆様、 愛するご家族を日本に残し、初めての「海外単身赴任」をこれから経験される皆様、 快適なハノイでの生活を満喫していただくために、皆様の「お住まい探し」から「入居後のサポート」まで一貫した「窓口対応」を請け負います。 「ベストマッチ」を合い言葉に・・・ どうぞお気軽にお問い合わせください。 お待ちしております。
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