店舗物件をハノイで探す際のポイントと物件の家賃について



ハノイリビングの田口です。

最近特に店舗物件のお問合せが急増しています。
我々の元にいただいたお問合せを業種別にご説明致しますと、

  • ピザ&パスタ店
  • 居酒屋店
  • カレー専門店
  • 美容室
  • マッサージ店
  • エステサロン
  • 各種クリニック
  • アドバイスサービス

各種クリニックだけでもいろんな業種がありました。

大手企業の進出が急激な円安の影響もあって一服感があるなか、店舗開設の勢いが俄然増してきました。
今年10月ハノイのロンビエンにOpen予定のイオンモールに出店の決まっている店舗関係の方々もたくさんおられます。
「牛角」さんのような日本の大手レストランチェーン店のハノイでの店舗展開から、個人の日本人が仲間を集めてOpenする小規模店舗まで、数多くの店舗開設の為の物件探しの依頼が舞い込んできます。

今日は日曜日ですので、美味しいブンチャーの特集でも書こうかと思ったのですが・・・
余りに店舗のお問い合わせが最近多いので、ここは真面目に皆様に対して、店舗出店に向けた注意点や、その家賃がどれくらいなのか、出店場所の考え方などを分かり易くお話しをさせていただこうと思います。

本日、皆様にお伝えしようと考えている内容は以下の4点です。

  1. ハノイのどこに出店するべきなのか(出店場所について)
  2. 店舗物件の3種類の形態のおよその家賃額相場とそれぞれのメリット・デメリットについて
  3. 内装工事費の相場について
  4. 店舗をOpenさせる際のライセンスの注意点について

できる限り専門的な言葉は使わず、分かり易く説明していきたいと思います。
ちょっと長くなりますが、ついてきてください。

説明の前に、先ず冒頭の地図について簡単に説明しておきます。

「店舗物件」と一口に言いましても大きく分けて3種類あります。

  1. 大手商業ビルの中のテナント店
  2. ベトナム人富裕層が建てるサービスアパートの1階フロアを商業施設として利用する場合
  3. 道路に面して建つ一戸建て(Villa)を改装して利用する場合(路面店)

冒頭の地図をご覧下さい。
3種類の色で分けてピン表示をさせていただきました。
このピンの意味は、

  1. 大手商業ビルの中のテナント店:青色ピン
  2. ベトナム人富裕層が建てるサービスアパートの1階フロアを商業施設として提供される場合:赤色ピン
  3. 道路に面して建つ一戸建て(Villa)を改装して利用する場合(路面店):オレンジ色ピン

と色分けしています。
後ほど詳しくそれぞれの店舗の種類ごとに特徴があることをご説明致します。

では、先に挙げました番号順に説明していきます。

1.ハノイのどこに出店するべきなのか(出店場所について)

まず、出店場所を決める為の基本的な考え方をお話します。

日本の方々が店舗を始める場所は大体決まっています。
以前「ハノイで住む場所を決めるポイントについて」の稿で、日本人がハノイで住むエリアは大きく分けて4箇所だとお話ししました。

日本人が集まる場所に店舗を出すのが先ずは無難な選択ですから、

  1. Kim Maエリア
  2. Hoan Kiem(ホアンキエム)区からHai Ba Trung(ハイバーチュン)区の市街地エリア
  3. タイ湖周辺エリア
  4. ハノイ西部の大型コンドミニアム(日本人学校が近い為)

この4箇所のどこかに出せばいい訳です。
もう少しこの4箇所の特徴を申し上げますと、

  1. Kim Maエリア:単身者が非常に多く、日本食レストランはハノイで一番多い
  2. Hoan Kiem(ホアンキエム)区からHai Ba Trung(ハイバーチュン)区の市街地エリア:単身者が非常に多く、日本食レストランはKim Maに次いで多い
  3. タイ湖周辺エリア:家賃の高いアパートが多く、そこには家族連れがたくさん住む。お店の雰囲気は高級店が集まっている傾向がある。西洋人も多く住む
  4. タイ湖西部の大型コンドミニアム:日本人学校が近いので比較的家族連れが多いが、まだ日本食店の集積率は低い

となります。
ハノイ西部は韓国人街が広範囲に広がっていますので、日本の方々はKim Maまで出て来てご飯を食べる傾向があります。
ハノイ西部は郊外のベッドタウン的な位置づけですので、未だ店舗を積極的に出す時期では無いのではと私は思います。

これにベトナム人富裕層がどう言う動きをするかです。

彼らは一日どんな動きをするのでしょう。
ご主人は職場と家の往復だろうと思います。
奥様はどこにいくのか・・・
夫婦共働きされている家庭が結構多いと聞きます。

ベトナムで店舗を成功させる為には、日本人だけでは広がらないということ、もうご存じかと思います。
3年で移動する日本人相手では安定した固定売上が増えていかないので、ここはどうしてもベトナム人富裕層を取り込まないといけません。

「ベトナム人の富裕層も集まる、日本人も集まるエリア」

ここが特に多い!というのはなかなか断定できないのですが、今までいろんな人に聞いたり確認したりして私が掴んでいる「ベトナム人富裕層が頻繁に足を運ぶエリアTOP3」は、

  1. ホアンキエム湖周辺からHai Ba Trung(ハイバーチュン)区のVincom Centerにかけて
  2. タイ湖東岸エリア
  3. Kim Maエリア

ではないかなと思います。
やはり買い物やご友人と結構な回数訪れるのは、先の1番のエリアだそうです。
これは皆さんの取り巻きの方々の意見も参考にしていただければと思います。

いずれにしても「これから出店を」と考えている方が、その場所を決める際、日本人が住むと申し上げた4つのエリアから「ハノイ西部」を除く他の3エリアをターゲットにすれば良いかと思います。
ハノイ市内に住んでいる人をターゲットにした商売のはずですから。

2.店舗物件の3種類の形態のおよその家賃額相場とそれぞれのメリット・デメリット

さて、次は店舗物件の家賃相場です。

改めて冒頭の地図をご覧下さい。
ここ直近で店舗物件をご紹介した際の㎡単価を参考にピックアップしています。

どれくらいの家賃がかかるものなのか、皆目分からない方が多いかと思います。
地図のピンをクリックしていただくと、そこにある物件の㎡単価をまとめていますので参考にしてください。

なお、今回ご紹介する㎡単価は、当たり前ですが1ヶ月の家賃単価です
㎡単価が22ドルで面積が100㎡だとすると、月の家賃が2,200ドルになるということです。

「せめて某かの家賃の基準を頭に入れないと経費の計算ができない」

よく言われるご意見です。
その通りだと思いますので、大体の地域とその店舗形態により、どれくらいを見ておけば良いのか、またそれぞれの店舗の形態ごとの「メリット・デメリット」も合わせて以下順にご説明していきます。

その前に分かり易く図でまとめて見ました。
皆様の進出業種によって何を優先順位のTOPに置くのか、建物の知名度か、内装の自由度か、立地か、ベトナム人富裕層の取り込みか・・・
考えながら確認してみてください。
何となくご理解頂けるかと思います。

店舗物件の比較検討表

店舗物件の比較検討表



では店舗物件の番号順に家賃額の相場をご説明致します。

■1.大手商業ビルの中のテナント店の場合

まず大手商業ビル内に店舗を構える場合ですね。
当然家賃は高いですね。
冒頭の地図には、

  • LOTTE CENTER HANOI
  • INDOCHINA PLAZA

の2件、ハノイでも高い商業ビルを例に挙げてみました。

INDOCHINA PLAZAはコンドミニアムだとお考えの方がおられますが、ベトナム人富裕層向けの分譲マンションとオフィスと店舗が混在した複合施設です。
既にこのサイトでも取り上げましたが、日系の歯医者さん「なごみデンタルクリニック」さんがこのINDOCHINA PLAZAにテナントとして入られています。

メリットは、有名な商業ビルで有ればあるほどお客様への認知度が高くなるということですね。

「LOTTEで営業しています」

この一言でお客様に「場所の詳細と店舗のグレードの高さ」が伝わります。
しかしデメリットは当たり前ですが、「家賃が高い」ということですね。

完全ブランド重視の戦略を採る場合、大手商業ビルへの入居は意味があると思います。
ちなみに、店舗の家賃単価は、

  • INDOCHINA PLAZA内の店舗スペースで安いエリアから「33ドル/㎡、38.5ドル/㎡、49.5ドル/㎡」広さはまちまち
  • LOTTE CENTER HANOIの6階フードコートで44ドル/㎡、現在(2015年6月21日時点)100㎡、260㎡、337㎡のスペースが空いているとの事

です。
他にももう少しグレードの低いですが良い商業ビルはあります。
しかし一言で相手に店舗のグレードの高さを植え付けることができるという基準で、一番高いレベルの商業ビルでご紹介してみました。

■2.サービスアパートの1階店舗スペースの場合

サービスアパートと言いましたが、別にオフィスビルの1階でも構いません。

先に挙げた大手商業施設とまでは行かないですが、綺麗なサービスアパートの1階部分を店舗として提供してくれるアパートオーナーは結構います。
そこを狙うんです。
もちろんそこはお客様向けの居住用アパートです。
できれば出店したいエリアに建つ新しいサービスアパートを選ぶのがコツです。
出来上がって1階がガランと空いているアパートです。
もしくは、これから立ち上がるビルの1階です。

ただ、この場合業種が限られますね。

例えばクリニックなど、その種別によってオーナー側は嫌います。
アパートやオフィスの1階ですから、疾病を持った方々が行き来されるのは営業上どうかと考えます。
また、大型の厨房などを入れて大がかりなレストランにする場合、レストランの後は同じ飲食店くらいにしか貸せなくなってしまうので最初から敬遠される場合もあります。

オーナーが1階に誘致するテナントは基本的に、他の住人やテナント企業の為になる業種

であるべきです。
何でもOKということはありませんね。

このサービスアパートの1階、或いはオフィスビルの1階というのは、意外と安い物件があります。
冒頭の地図の赤いピンを見ていただくと、

  • 例えば「Golden Westlake(タイ湖南岸)」の1階商業スペース:22ドル/㎡で100㎡のスペースが中心です
  • タイ湖東岸の御家族連れがたくさんお住まいになるエリアにある新しいサービスアパートの1階で、㎡単価は12ドル/㎡〜15ドル/㎡で200㎡から300㎡くらいの広さを確保できる物件があります
  • Hai Ba Trung(ハイバーチュン)区のTrieu Viet Vuong通り辺りの人通りが多く日本人単身者もたくさん住むエリアのサービスアパートの1階で17.8ドル/㎡、100㎡から150㎡くらいの広さが1フロアで確保できます

業種的に合うのは、美容室やエステなどがいいですね。

■3.道路に面して建つ一戸建て(Villa)を改装して利用する場合(路面店)

飲食店などはこのケースが一番多いかと思います。
私が良く通う「Joma Bakery Cafe」などはそうです。

私がいつも週末使う「Joma Cafe」も完全な路面店です

私がいつも週末使う「Joma Cafe」も完全な路面店です



間口が広い戸建てはなかなか探すのが難しいですね

間口が広い戸建てはなかなか探すのが難しいですね



Joma Cafeの写真にもありますように、駐車場など確保するスペースはありません。
どうしても駐車場をと言う場合は近くの土地を借りるしかないのですが、ハノイで店舗を出す場合まず駐輪場(全面道路に路駐)の確保だけで良いように思います。
我々日本人もベトナム人の富裕層も車で店の前まで来て、車は運転手に引き上げさせるのが通常だからです。

さて、路面店のメリットは何より「安い」ということ。

まず、冒頭の地図をご覧いただくとわかりますが、例えばKim MaエリアのLinh Lang(リンラン)通りにある3階建て戸建て(Villa)の総延べ床面積232㎡が2,000ドル/月の家賃です。
タイ湖東岸にあるTo Ngoc Van通りのVillaで、総延べ床面積420㎡で2,200ドル/月

もう一つのメリットは、上手くいけば物件の空き部屋をアパート替わりにして、自宅家賃を浮かせることができる可能性があるということです。

店舗を確保すると同時に、その店に常駐する日本人の住まいも必要ですね。
日本人が日本人のサービスをベトナムハノイで展開するのであれば、日本人が常駐しなければ失敗します。
味もサービスも日本語の達者なベトナム人に任せていても、確実に落ちていきます。

店舗兼居宅物件は本当に候補物件次第です。
もちろん新築Villaというのはほぼありませんので、殆どの場合大改装しないといけません。
内装費が大事なポイントになってきます。

では次にその内装工事費の相場についてご説明致します。

3.内装工事費(店舗)の相場について

内装工事費は一般のオフィスの内装と今回取り上げています店舗の内装とあります。
明らかに店舗の内装の方が単価は高くなります。
前のテナントさんがたまたま同じ業種の店を経営されていて、そのまま活用できる楽な場合を除き、1から店をつくって行かないといけない場合は、やはりある程度の予算を見積もっておかないと店が仕上がらないことになります。

今回は店舗の内装だけに絞って説明致します。
何を扱うお店をするのか、その業種によって本当に金額は変わってきます。

まず極端な例かもしれませんが、一番お金がかかる内装(改装)工事についてお話します。

普通の住宅として使われていた一戸建て(Villa)をレストランに改装する場合

これが一番お金を喰います。
例えば水をたくさん使わないといけないお店だと、家の地下に埋設してある生活雑排水用のタンクを業務用の大きなサイズに変えないといけません。
ベトナムの一戸建ては、全てその地下に「生活雑排水用のタンク」と「下水(汚水)用タンク」が並んで埋設されており、そこに一旦たまってから全面道路まで来ている公共上下水道管に流しだす仕組みです。
うどん店のようにずっと水を出し続けているようなお店の場合が大変なんです。
地下タンクを居宅用の小さなサイズのまま営業すると、排水口から水が逆流して来て店舗の床が水浸しになります。

大体生活雑排水用のタンクの横には、汚水用の下水タンクが並んで埋設されていると申し上げましたが、それぞれのタンクから水が溢れ混ざり合い、めちゃくちゃな状態になったりする場合もあります。

地下埋設タンクの取り替えは大変な工事です。
また、水を大量に使う業種であれば、屋上に設置されている貯水タンクも大型に変えないといけません。
そうすると重量を支えるために、鉄筋で補強しなければなりません。

こういう内装工事が一番お金がかかります。

また、空調、照明、エレベーター設置等こだわれば金額は上がりますが、ここは内装業者さんと最初の打ち合わせでどこまで内装業者さんに任せるのか、きめ細かく決めておかないといけませんね。

「大体内装費ってどれくらい見ておけばいいですか」

よく聞かれるのですが、オプションをどこまでお願いするか、また契約した店舗物件がどこまでの能力があるのかによって金額は大きく変わってきます。
ざっくりで申し上げますと、日系のしっかりした内装業者に店舗内装の依頼をした場合、

370ドル/㎡〜700ドル/㎡

この範囲かなと思います。
何度も言いますがオフィスではありません、店舗の内装単価です。

内装は業者の提案力がモノを言います。
仕上がってしまった後では手遅れです。
何度も事前打ち合わせをし、イメージを視覚的に繰り返し確認する作業を完璧にこなしてくれるか、その辺のリスク回避力に長けた日系業者(当たり前ですが打ち合わせは日本人同士です)の単価だとご認識ください。
もちろんお客様側でご準備していただく厨房機器などは内装費用に含まれていません。

内装費は安く上げようとすればいくらでもできます。
しかしローカル業者に頼んで安いと思ったら、意外と高いケースもあります。
依頼して任せていたベトナム人スタッフが、マージンを抜いていたなどということは良くある話です。

日本人同士で日本語で進めて行くのが一番間違いが無いかと思います。

最初から融通の利く「路面店」を探すのであれば、同時に内装業者を見つける作業も並行してやる方が良いですね。
もし、特に内装業者さんをご存じ無い場合は、ハノイリビングまでお申し出ください。
安心してご紹介できる業者さんを知っています。

路面店のデメリットは、この内装費が物件に寄って大きく変わってくるということです。
しかしこのデメリットはしっかりした内装業者と早くコンタクトを取り、打ち合わせを重ねることで対処できるかと思います。

外資100%で路面店でも飲食店をOpenさせることはできますが・・

外資100%で路面店でも飲食店をOpenさせることはできますが・・


4.店舗をOpenさせる際のライセンスの注意点について

最後に店舗をOpenさせる際のライセンスの注意点です。

今までベトナムで店舗を始める為に、まずベトナム人のパートナー探しから動き出していました。
どうしても見つからない場合は、名義貸しをお金を払って引き受けてくれるサービスがあり、それを利用する方も多かったと思います。

今までたくさんの日本人が店舗展開してきました。
そのほとんどは、ベトナム人との共同出資という形を取ってきています。

日本人がラーメン店を出す、美容室を出す、クリニックを出す・・・
日系(外資)100%で手続きをすると非常に時間がかかります。

申請手続きをスムーズに持って行く為に、ベトナム人のパートナーを登記上代表者にし、実際は裏で日本人がお金を出し運営するというやり方が一番手っ取り早く店舗Openにこぎ着けることができる。
例えばクリニックであれば、ベトナム人医師を代表者にし、資金や運営は日本側でやったり、美容室であれば日本語の分かるベトナム人スタッフの名義で会社を作り代表になってもらい、実質の運営は日本人が行う、そんなやり方で経営していくんですね。

ところがこと飲食店については、状況が変わってきています。

飲食店の場合、今までは一部の場合だけ外資100%で店舗経営のライセンスを降ろすことができていました。
その場合とは、

「出店場所が特定施設内(ホテル又はFood Court)に限り」

という条件でした。
ところが今回一部法改正が入り、外資100%で飲食業のライセンスが降りる適用範囲が、プラス「個人建屋」や「路面店」でもOKと広がったんです。
あくまでも飲食店に限った場合です。
誰の名義を借りること無く日本人が単独で物件を探して飲食店を持つことが出来るようになりました。

これはとても大きいことだと思います。

簡単に想像付くかと思いますが、ベトナム人との共同経営は、最初はどれだけ仲良くしていても、売上などが上がってくると途端お金のいざこざが起きたりすることが多い。
しかしそういうストレスから開放される法改正なんです。
当然、名義を貸してくれたベトナム人へ出資比率に応じた金額を払い続けないといけません。
何の売上の貢献もしていない人にでも・・・です。
これがだんだん精神的に苦痛になってきます。

我々も以前合弁だった頃、仕事をしない合弁相手の日本人の社長に毎月多額の固定給を払っていました。
毎日テレビばかり見て、仕事をしない年寄り社長一人分の給与が、エースHong6人分の給与です。
アホらしくて・・・で、合弁を解消致しました。
必死で店を切り盛りしている日本人のモチベーションに関わる話です。

ここまで来ると皆様とベトナム人パートナーとの人間関係ですので、一概に絶対という言い方はできません。
ベトナム人が表に立ってもらうことで助かることも多々あるからです。

しかし、できる限り単独100%で飲食業を立ち上げた方が良いと思います。

合弁はなるべく避けた方が無難かと思います。
ただ、最近の法改正ですので、まだ事例が少なく実績に基づいたアドバイスができません。

この辺りは弊社も知恵を出して行きますし、専門の日系コンサルタントさんもご紹介できますので、歩調を合わせながら進めていければと思います。

いかがでしょうか。
ご理解いただけたでしょうか。

店舗物件のご紹介に限らず、飲食業のライセンスから内装業者の斡旋など、お客様がご納得いく店舗を無事開店していただけるまで、またその後のサポートまでお手伝いさせていただきます。
店舗物件の御用命があれば、お気軽にハノイリビングまでご連絡ください。

お力になります。

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田口 庸生

田口 庸生 の紹介

初めまして、「ハノイリビング」営業担当の田口(たぐち)です。 日本より初めてベトナムのハノイに着任された日本の皆様、 愛するご家族を日本に残し、初めての「海外単身赴任」をこれから経験される皆様、 快適なハノイでの生活を満喫していただくために、皆様の「お住まい探し」から「入居後のサポート」まで一貫した「窓口対応」を請け負います。 「ベストマッチ」を合い言葉に・・・ どうぞお気軽にお問い合わせください。 お待ちしております。
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